北大汇丰—中国国际期货另类投资系列讲座贸易

北大汇丰—中国国际期货另类投资系列讲座贸易战VS地产投资

  2018年11月,北京大学汇丰商学院风险管理与保险研究中心(RMIRC)与中国国际期货股份有限公司(CIFCO)合作,成功举办了第八期北大汇丰——中国国际期货另类投资系列讲座:贸易战VS地产投资。

  著名经济学家、国家商务部国际贸易经济合作研究院研究员、中国国际期货股份有限公司独立董事、先后在《21世纪经济报道》、《新理财》、《证券市场周刊》、英国《金融时报》中文网、《中国工业报》、《上海商报》等媒体担任专栏作家,为中国金融出版社承担编审工作的梅新育博士;中联基金执行总经理、证监会公募REITs规则起草小组成员、北京大学光华管理学院“光华思想力”REITs课题组专家、曾任中信证券不动产投资平台资金运营部总经理、法律部副总裁的范熙武先生,共同为大家带来有关“贸易战VS地产投资”的精彩讲座。北京大学汇丰商学院涂志勇教授主持了讲座,RMIRC主任雎岚教授出席了讲座。

  第一部分由梅新育博士分享以《巨变阴影下中国经济模式转变思考》为主题的讲座。前半部分,他从承平之世的副作用、全球经济贸易高增长的不可持续性、现行国际经济政治体系主导国家内部的巨震风险、反全球化浪潮、新冷战等方面,深入分析了国际经济政治体系中,潜在的巨变阴影。后半部分,梅新育博士为大家分享了关于中国经济模式转变的思考。

  梅博士首先给大家分析了国际经济政治体系中,潜在的巨变阴影。1990年代以来,全球经济贸易高增长具有不可持续性。过去这种全球经济贸易高增长能实现的原因包括:IT技术革命、多边贸易体系扩张和平稳发展、市场经济体制边界的扩展、全球主要中央银行货币政策比较宽松等。中国抓住了这个时间窗口,充分挖掘了这个机会的潜力。但是近年来,技术本身鲜有重大变革,多变贸易体系陷入停滞,市场经济边界扩展结束,中央银行政策从宽松逐渐走向收紧,以上这些原因都是贸易经济无法持续高增长的外因。该经济增长也有内在的不可持续性,美国经济已陷入“特里芬两难”。此外,反全球化浪潮也是一个巨变阴影。全球化进程中,大国天然具有较强的内向性,这些都导致了反全球化浪潮的出现。

  梅博士还给大家分享了关于中国经济模式转变的思考。首先,中国存在体制优势,应变动员能力强。应对改革开放以来四次冲击,也为中国积累了不少成功经验。此外,中国货币创造模式和基础货币投放渠道存在一定的变化,包括国内部门和外向部门的变化、财政赤字和国债角色的变化、人民币国际化及其对资本市场涵义的变化。中国外向经济部门角色存在变与不变的问题,中国外向经济部门应该继续保持不可替代的重要作用。最后,在人口老龄化的背景下,要对民营经济、养老模式和教育模式等等进行一定的调整。

  第二部分由范熙武先生分享以《REITs-变革时代的战略资本工具》为主题的讲座。他从REITs的基本概念、核心特质、诞生契机、重要价值、国内外市场发展现状及我国REITs未来发展趋势等方面,深入浅出进行介绍。

  首先,范先生以当前国民经济的几个关键词,开始了今天的讲座。他指出,高质量发展、脱虚向实、金融服务实体、建立和完善房地产市场长效机制以及深化供给侧结构性改革是我国目前国民经济的几大主要关键要点。他认为,REITs能成为助力国民经济发展的一剂良药。

  随后,范先生开始介绍REITs的基本概念。房地产投资信托基金(Real Estate Investment Trusts, REITs)最早诞生于20世纪60年代的美国,是为了满足中小投资者参与大规模商业地产投资的需求和房地产开发企业的融资诉求,而设计出的一种金融产品。REITs是一种资产证券化产品,它通过专业的管理机构进行物业的日常经营管理,物业所产生的租金收入以派息的方式分配给REITs投资人,从而使投资人能够在享有物业增值收益的同时,获取长期稳定的租金收益。

  接着,范先生介绍了REITs的核心特质是能够让“资产池”转变为“资金池”,从而大大拓展拥有自持物业的企业的融资渠道。REITs是一种基于企业资产负债表左端的融资模式,通过盘活企业存量资产,拓展企业融资渠道。在轻、重资产模式有效联动的推动下,REITs能构建退出平台,完善全产业链条融资,使企业从长期持有重资产模式向持有高流动性资产证券化产品(类REITs产品份额)模式转变。

  范先生进一步指出,REITs一般是在经济发展低迷时推出,对国家经济发展有着至关重要的作用,能够引领国家经济走出危机、摆脱低迷、乃至为经济的持续发展提供新动能。在我国,REITs具有众多重要意义,能加快三区一降一补进程、支持实体经济发展、促进租赁住房市场和PPP的发展、优化财政收入来源以及促进不动产行业长效健康发展等。范先生用中信启航、石家庄勒泰、KKR、中信苏宁以及Capitaland等著名案例,来阐述REITs对不同经济主体具有重要的战略性意义。

  范先生对比了国际REITs市场与我国REITs市场的发展情况,指出REITs在全球范围内稳步发展,国内REITs随着市场发展,政策监管也在不断演变,目前REITs市场也出现了一个又一个的里程碑。范先生进一步详细介绍了类REITs的运作模式,并指出目前国内REITs市场发行日益密集,基础资产种类更加多元化。范先生认为,国内REITs和标准化REITs的区别在于,国内投资门槛较高,流动性较差(主要是协议转让)以及支持政策体制不完善等。他在讲座结尾,对中国公募REITs模式进行了展望。他认为,未来“公募基金+ABS”的模式将会是主流公募REITs的模式。

  在最后的互动问答环节中,听众们就美国经济未来走势、REITs存在的风险点、中国房地产市场现状等提出问题,梅新育博士和范熙武先生一一进行了详细解答。两位嘉宾的精彩分享,让大家对贸易战及REITs有了更为深刻的理解和体会。

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